10 Kiat Membeli Rumah di Komplek Perumahan

Bagi Anda yang sedang berniat membeli rumah khususnya di komplek perumahan, berikut tips-tips yang mungkin bermanfaat :

1.  Lakukan survey secara mendetail tentang perumahan yang akan kita beli. Survey bisa dilakukan baik melalui Internet atau survey lapangan. Buat komparasi, scoring, dan analisa berdasarkan parameter dan spesifikasi rumah yang kita inginkan.

 2. Pemilihan rumah sendiri bisa menggunakan beberapa parameter, misalnya seperti di bawah. Atau bisa juga dengan parameter yang lebih lengkap seperti yang saya tulis di artikel berjudul Rumah Ideal di Jabodetabek: Review Wilayah Cibubur.

     *  Posisi di dalam atau di luar cluster. Untuk keluarga muda yang masih memiliki anak kecil, pilihan rumah di dalam cluster lebih memudahkan dalam manajemen anak. Di dalam cluster juga relatif lebih aman karena biasanya ada satpam cluster yang menjaga arus keluar masuk mobil dan barang.

      *  Kedekatan dengan taman

       * Arah hadap rumah (timur, selatan, barat, utara). Ingat matahari terbit dari timur dan tenggelam di barat. Sesuaikan apakah kita ingin mendapatkan matahari pagi atau sore, demikian juga dengan matahari dari depan, belakang, samping kanan atau kiri rumah kita.

        * Posisi di hook yang ada kelebihan tanah atau tidak. Ketersediaan sisa tanah dan letak rumah di hook (pinggir) memungkinkan kita dengan mudah merenovasi rumah. Konsekuensinya adalah harganya yang relatif lebih mahal

  3. Datangi pemasaran (marketing) perumahan dan minta informasinya rumah yang akan kita beli dengan lebih detail. Minta pihak pemasaran perumahan untuk mengantar kita langsung ke lokasi atau cluster yang kita pilih. Interview tetangga sekitar atau satpam apabila masih ada informasi yang kita butuhkan.

  4. Status rumah ada dua: siap huni dan indent. Untuk rumah yang statusnya "siap huni”, biasanya kita bisa langsung melihat rumah yang ingin kita beli. Sebagian besar perumahan menggunakan model "indent”, jadi kita hanya bisa memilih lokasi dari gambar site map, dan kita harus menunggu 8-24 bulan dari akad kredit untuk proses pembangunan rumah.

   5. Masalah harga rumah, kita harus teliti dengan yang satu ini. Cek lagi, harga rumah sudah mencakup apa saja. Biasanya harga rumah sudah termasuk PPN 10%, biaya Akta Jual Beli (AJB) dan biaya Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB). Tapi harga belum termasuk Bea Perolehan Hak Atas Tanah Bangunan (BPHTB) dan biaya KPR (provisi, notaris, administrasi, asuransi jiwa dan kebakaran, APHT, etc). Harga rumah (tanah dan bangunan) ditambah dengan BPHTB biasanya disebut dengan "harga pengikatan”.

    6. Untuk pembayaran rumah dengan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dari bank, perhatikan tahapan pembayaran rumah dari uang tanda jadi sampai akad kredit. Jangan sampai kita salah paham atau lebih bahaya lagi, bila kita keliru (kurang) dalam menyiapkan uang. Yang pasti proses administrasi dan pembayaran perumahan adalah seperti berikut:

        * Mari kita asumsikan bahwa hari ini kita melakukan pembayaran uang "tanda jadi”. Uang tanda jadi bervariasi antara 5, 10 atau 20 juta, tergantung ketentuan dari perumahan yang kita pilih. Perlu diperhatikan bahwa uang "tanda jadi” tidak akan kembali, apabila kita membatalkan pembelian rumah atau KPR kita tidak memenuhi persyaratan (ditolak). Setelah membayar uang "tanda jadi” kita akan mendapatkan dokumen bukti pembayaran bernama "surat pesanan tanah dan bangunan”.

        * Seminggu kemudian kita harus sudah membayar uang muka atau Down Payment (DP). Biasanya minimal 20% atau 30%. Semakin tinggi DP yang kita bayarkan, maka akan mengurangi beban angsuran KPR rumah bulanan, dan di sisi lain memperbesar peluang kita memperoleh KPR. Minta marketing perumahan untuk membuatkan simulasi besaran ansuran bulanan yang harus kita bayarkan, untuk durasi 5, 10 dan 15 tahun dengan DP yang kita tentukan. 10 tahun mungkin ideal untuk KPR, karena angsuran tidak mencekik seperti halnya bila durasi angsuran 5 tahun, atau bunga bank tidak mencekik bila durasi angsuran 15 tahun.

        * Setelah pembayaran DP kita menunggu proses approval KPR dari bank. Sambil menunggu aproval KPR dari bank, kita akan diminta menandatangani dokumen "Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan Bangunan” (PPJBTB). Pelajari dengan baik dan pertanyakan pasal-pasal yang masih membingungkan ke pemasaran perumahan yang mengurus rumah yang kita beli. Tanda tangani surat tersebut bila semua pasal dan ayat sudah kita pahami dan pelajari dengan baik.

        * Beberapa dokumen lain yang kita harus tanda tangani selain PPJBTB misalnya adalah dokumen "tata tertib lingkungan perumahan”, yang berisi peraturan-peraturan dan kewajiban yang harus kita lakukan setelah kita menghuni perumahan tersebut.

        * Apabila KPR lancar, biasanya sekitar 10-30 hari setelah DP, kita sudah bisa akad kredit. Akad kredit adalah titik awal dimulainya KPR kita. Bulan berikutnya kita sudah mulai membayar angsuran bulanan kita. Pada saat akad kredit, biasanya pihak bank dan notaris menawarkan pengajuan peningkatan hak dari Hak Guna Bangunan (HGB) menjadi Hak Milik (HM). Pengurusan Sertifikat Hak Milik (SHM) biasanya memerlukan biaya sekitar Rp 5-6 juta, dan bisa diajukan di awal kredit atau setelah kita menyelesaikan angsuran.

    7. Untuk rumah yang siap huni, biasanya memerlukan waktu 1-2 bulan dari akad kredit, sampai rumah bisa kita tempati (serah terima rumah). Biasanya proses 1-2 bulan itu digunakan untuk: melakukan pembersihan dan pengecatan ulang rumah, pendaftaran PLN, PDAM, Line Telpon, dsb.

    8. Kita mendapatkan waktu garansi kerusakan rumah atau kadang disebut "masa pemeliharaan”, dengan durasi 3-6 bulan dari proses serah terima rumah. Waktu garansi (masa pemeliharaan) itu bisa gunakan untuk komplen dan meminta perbaikan gratis apabila rumah kita bocor, dinding retak atau kerusakan lain.

    9. Sebaiknya dalam masa pemeliharaan, jangan dulu melakukan renovasi rumah secara signifikan, karena itu akan menghilangkan 3-6 bulan garansi kerusakan. Masalah ini biasanya tertulis jelas di PPJBTB.

    10. Jangan lupa untuk menambahkan interior rumah, memasang teralis di pintu dan jendela, serta memasang bak penampungan air dan toren untuk backup bila air PDAM atau sumur tidak lancar. Intinya usahakan mengurus segala keperluan lain berhubungan dengan isi dan desain rumah kita, sebelum kita tempati. Karena setelah kita tempati, proses seperti itu akan relatif lebih repot kita lakukan.

Intinya, jangan pernah menyerah untuk mendapatkan rumah idaman anda :)

                                                                                                       sumber : http://romisatriawahono.net


Mengapa apartemen menjadi pilihan tempat tinggal?

Apartemen adalah blok bangunan yang di dalamnya terbagi-bagi dalam sejumlah ruang atau unit, yang dipasarkan secara strata-title atau disewakan. Di luar itu, ada juga istilah kondominium yang juga merujuh kepada apartemen. Keduanya pada dasarnya sama pengertiannya. Yang membedakan hanya istilahnya. Kondominium adalah penguasaan beberapa atau sejumlah orang atas sebuah properti atau bangunan besar. Jadi apartemen lebih menunjuk ke pengertian fisik, sedangkan kondominium merujuk kepada hak atau istilah legal.

Apa pun itu, bagi kalangan muda sebenarnya tinggal di apartemen adalah pilihan paling tepat. Pasalnya, orang muda masih sangat produktif dan mobile. Waktu di rumah praktis hanya untuk beristirahat atau tidur dan momong anak. Jadi, tidak banyak waktu untuk merawat rumah, menjalankan hobi, atau mengisi waktu luang di rumah. Karena itu hunian yang paling tepat adalah praktis dan tidak membutuhkan banyak keterlibatan pemilik untuk merawatnya. Dan hunian seperti itu adalah apartemen.

Selain itu lokasi partemen biasanya di tengah kota yang dekat dengan berbagai pusat kegiatan (bisnis, komersial, pendidikan, kesehatan, hiburan, dan lain-lain). Untuk paangan muda yang mobile namun penghasilannya belum begitu tinggi, situasi ini cocok karena dengan tinggal di apartemen, mereka tidak harus mengeluarkan biaya transportasi yang besar. Anggota keluarga pasangan muda pun masih sedikit. Anak, kalaupun ada, masih balita. Jadi tidak perlu hunian yang besar. Apartemen 36 m2-45 m2 pun cukup.

Selain itu, dengan tinggal di apartemen di dalam kota, pasangan muda juga lebih mudah mengatur waktu untuk anaknya yang masih kecil, yang masih butuh perhatian ekstra orangtuanya. Di negara-negara maju seperti Jepang, sekitar 60 persen penduduk usia produktifnya tinggal di apartemen di dalam kota, sehingga pusat kota memadat. Untuk itu pemerintah memberi insentif berupa keriganan pajak, subsidi bunga, regulasi, dan lain-lain. Sementara kalangan yang lebih tua dan mapan, terserah mau tinggal di mana, di dalam kota di apartemen atau di rumah biasa di pinggir kota yang lebih jauh dari pusat kota dan sedikit populasinya.

Di Indonesia, situasinya terbalik. Kalangan berusia produktif yang mobilitasnya masih tinggi dan tidak punya waktu mengurus rumah, justru tinggal di pinggir kota sehingga tidak efisien. Padahal, penghasilan mereka masih bertumbuh. Sementara kalangan mapan dan berpenghasilan besar tinggal di dalam kota. Tidak ada kebijakan atau insentif pemerintah untuk membalikkan keadaan itu. Pengembangan apartemen diserahkan begitu saja ke mekanisme pasar.

Akibatnya, yang dipasarkan pengembang hanya apartemen untuk kalangan menengah atas dan apartemen mewah yang hanya terjangkau kalangan mapan. Apartemen identik dengan hunian eksklusif  untuk kalangan terbatas, bukan berfungsi mengendalikan penyebaran penduduk, mengefisienkan mobilitas, mengurangi kemacetan, dan pemborosan energi, meminimalisir degradasi kualitas lingkungan hidup, dan seterusnya. Ini kelemahan pengembangan permukiman di kota-kota di Indonesia. Tidak memiliki urban concept. Di negeri ini tidak ada semacam menteri perumahan dan pengembangan kota. Yang ada hanya menteri pembangunan perumahan.

Sejak lima tahun terakhir, sudahbanyak pengembang yang berinsiatif menawarkan apartemen menengah seharga hingga Rp 600 jutaan yang terjangkau kalangan muda di tengah kota, tanpa harus menunggu insentif pemerintah. Setelah itu juga ramai penawaran rumah susun sederhana hak milik (rusunami) yang harganya lebih murah lagi, bahkan mendapat pembebasan pajak dan subsidi bunga kredit dari pemerintah.

Kesempatan inui seharusnya dimanfaatkan kalangan muda untuk mulai menjadikan apartemen sebagai alternatif hunian. Paling tidak sebagai hunian pertama. Kelak setelah penghasilan mulai mapan, anak-anak mulai besar, aktivitas dan kebutuhan ruang keluarga tidak mampu lagi ditampung di apartemen, barulah mereka pindah ke rumah biasa (landed residential) yang lebih besar di pinggir kota. Unit apartemen bisa disewakan kepada pasangan yang lebih muda. Bagaimanapun harus diakui, bagi sebagian orang membina keluarga dan membesarkan anak yang paling baik tetaplah di rumah biasa (landed house), kendati pendapat itu masih menjadi perdebatan.

Hanya saja memang, tinggal di apartemen menuntut sikap yang rasional, efisien, simpel, praktis, dan mandiri. Tenggang rasa pun harus lebih tinggi karena tetangga kita tidak hanya di sampuing kiri dan kanan tapi juga di atas dan di bawah. Menerima tamu dan mengundang kerabat pun tidak bisa lagi sesukanya seperti di rumah. Bukan hanya karena bisa menganggu tetangga tetapi kapasitas setiap unit apartemen sangat terbatas. Jadi kalau mau ngumpul, kita harus melakukannya di ruang pertemuan yang disediakan di setiap apartemen. Di apartemen, kita juga tidak bisa berkebun atau memelihara pohon seenaknya kecuali pphon yang moveable di dalam toples atau pohon yang ditanam dengan sistem hidroponik.

Mengoleksi barang pun harus diperhitungkan karena kalau terlalu banyak, tidak mungkin ditempatkan semua di unit apartemen. Sementara menaruhnya di koridor setiaplantai adalah terlarang karena selain mengorupsi hak bersama, juga berbahaya. Kalau terjadi keadaan darurat, barang-barang itu akan menganggu mobilitas penghuni apartemen yang menyelamatkan diri atau evakuasi.

Pendeknya, tinggal di apartemen adalah budaya komunal modern, rasional yang menghormati kemajemukan. Dalam sistem budaya itu ada tenggang rasa, tapi tenggang rasa yang dituangkan dalam aturan tertulis berikut sanksinya yang disusun dan disepakati semua penghuni melalui Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS). Aturan itu dirumuskan dan diawasi bersama pelaksanaanya, berlaku untuk semua penghuni dari sistem budaya apapun dan tidak tergantung pada tokoh panutan.

Masyarakat kita sebenarnya sudah akrab dengan budaya komunal itu, tapi budaya komunal tradisional yang homogen-paternalistik. Dalam sistem budaya ini, ada tepa salira, tapi sifatnya tidak tertulis, longgar, lebih ditujukan kepada penganut sistem budaya yang sama dan penerapannya tergantung patron. Karena itu, di kota yang warganya terdiri dari banyak etnis dan individualistis, budaya itu memerlukan penyesuaian agar bisa diterapkan dalam relasi sosial.

Terlebih-lebih di apartemen yang konsentrasi manusianya begitu tinggi, ratusan orang berdiam di atas tanah dan bangunan yang sama, menggunakan fasilitas yang sama. Ketidakpedulian yang satu bukan hanya menganggu yang lain tapi bisa mengancam keamanan seisi apartemen. Bahkan pertengkaran anak-anak atau acara memasak yang terlalu hot di apartemen Anda cukup membuat pusing tetangga. Berkaitan dengan itu, sejumlah hal perlu kita perhatikan dan pahami bila hendak membeli dan menghuni apartemen.

*) Panangian Simanungkalit, pakar perumahan nomor 1 di Indonesia dan penulis buku "Beli Rumah dan Apartemen, Tips dan Trik"

Sumber : http://properti.kompas.com/index.php/read/2010/03/27/13184530/mengapa.memilih.apartemen

URL : https://huniandidepok.blogspot.com/p/artikel.html